Qu’achetez-vous quand vous achetez un gîte en France ?
Une annonce « gîte à vendre » peut cacher trois achats : les murs, où vous louerez des gîtes ou des chambres ; l’activité déjà exploitée, le fonds de commerce ; ou les parts de la société qui détient l’un ou les deux. Le prix ne dit pas lequel.
Une annonce, trois contrats
Chaque achat a son contrat, son signataire et son registre. Les murs se transmettent par un acte notarié publié au service de la publicité foncière. Le fonds de commerce se cède par un acte écrit, enregistré et publié pour que les créanciers du vendeur se manifestent. Les parts se cèdent par une convention, selon les règles d’agrément de la société. Beaucoup de projets en combinent deux, la maison en nom propre et l’activité en société.
Comment savoir ce qui est vendu
Demandez qui possède l’immeuble, s’il existe une activité avec clientèle, salariés ou bail, et si le vendeur cède les actifs ou la société. Titre de propriété, extrait Kbis et derniers comptes répondent.
| Les murs | Le fonds de commerce | Les parts de la société | |
|---|---|---|---|
| Ce que vous achetez | Immeuble, terrain et meubles listés dans l’acte | Clientèle, nom, droit au bail, matériel ; pas l’immeuble | La société, avec ses actifs et ses dettes |
| Qui signe | Les parties, par acte authentique reçu par un notaire | Les parties, par acte écrit, authentique ou sous seing privé | Les parties, par une cession de parts, après agrément |
| Vérifications clés | Titre, diagnostics, urbanisme, préemption, délai de rétractation | Comptes, bail, salariés, oppositions, préemption de la commune | Comptes, dettes, litiges, situation fiscale, statuts |
| Droits sur le prix | Taux départemental (articles 683 et 1594 D du CGI) | 0 %, 3 % ou 5 % par tranche (article 719 et taxes additionnelles) | 0,1 %, 3 % ou 5 % (article 726) |
Comment se déroule l’achat des murs ?
En deux temps : un avant-contrat qui fixe l’accord, puis l’acte définitif chez le notaire. Entre les deux, les conditions se réalisent, les droits de préemption sont purgés et le titre est vérifié.
L’avant-contrat et les dix jours
L’avant-contrat est un compromis de vente, qui engage les deux parties, ou une promesse unilatérale de vente, qui engage le vendeur et vous donne une option (article 1124 du Code civil). La promesse de vente vaut vente lorsque les deux parties sont d’accord sur la chose et sur le prix (article 1589). C’est là que s’écrivent les conditions de prêt, d’urbanisme ou de préemption.
L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, vérifié en octobre 2026, donne à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation dix jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la notification ou de la remise de l’acte. Une maison que vous habiterez et louerez en partie entre dans le texte. Un hôtel, non, et une maison achetée pour la seule location est une zone grise : l’avant-contrat doit dire si le délai s’applique.
Les droits de préemption
Lorsque la commune dispose d’un droit de préemption urbain, le propriétaire déclare la vente en mairie, et deux mois de silence valent renonciation (article L213-2 du Code de l’urbanisme). La SAFER peut préempter les terres agricoles, les bâtiments d’habitation d’une exploitation et, dans certaines zones, les bâtiments utilisés pour une activité agricole au cours des dix années précédentes (article L143-1 du Code rural et de la pêche maritime).
L’acte et la publicité foncière
Seul un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France peut être publié au service de la publicité foncière (article 710-1 du Code civil). Toute vente immobilière se termine donc chez un notaire. Les droits de mutation portent sur le prix (article 683 du Code général des impôts, CGI), à un taux que chaque département peut moduler dans les limites de l’article 1594 D, auquel s’ajoutent des taxes locales.
Qu’est-ce qu’un fonds de commerce, et comment l’acheter ?
Le fonds de commerce, c’est l’activité en tant que telle, ce qui permet à un commerce de continuer avec un nouveau propriétaire. Acheter une entreprise en France sous cette forme impose des formalités protégeant les créanciers, les salariés et parfois la commune.
Ce que contient le fonds
Le Code de commerce énumère ce qu’un fonds peut comprendre : l’enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle, le mobilier, le matériel et les droits de propriété intellectuelle attachés (article L142-2). Pas l’immeuble. Si le vendeur est locataire des lieux, vous reprenez le bail commercial, et la clause qui interdirait de le céder à l’acquéreur du fonds est réputée non écrite (article L145-16). Qu’une petite activité de location saisonnière constitue un fonds est une question de fait.
L’acte, la publicité et les oppositions
L’acte fixe des prix distincts pour les éléments incorporels, le matériel et les marchandises (article L141-5). Pendant trois ans, le vendeur vous communique sur demande les livres comptables des trois exercices précédant la vente (article L141-2).
L’acte est enregistré (article 635 du CGI), puis publié dans la quinzaine de sa date dans un support d’annonces légales et au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, le BODACC (articles L141-12 et L141-13). Pendant dix jours après la dernière publication, les créanciers du vendeur peuvent faire opposition au paiement du prix (article L141-14).
Les salariés, la commune et les droits
Dans une entreprise de moins de cinquante salariés, ceux-ci sont informés de la vente au plus tard un mois avant, pour pouvoir présenter une offre (article L141-23, lu avec l’article L2312-1 du Code du travail), et leurs contrats passent à l’acquéreur (article L1224-1 du Code du travail). Lorsque le conseil municipal a délimité un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, la vente est d’abord déclarée à la commune, qui a deux mois pour préempter (article L214-1 du Code de l’urbanisme).
Les droits d’enregistrement sont de 0 % sur la fraction du prix jusqu’à 23 000 euros, 3 % sur la fraction jusqu’à 200 000 euros et 5 % au-delà : le droit de l’État de l’article 719 du CGI, plus les taxes additionnelles des articles 1595 et 1584, ou 1595 bis dans les petites communes, vérifiés en octobre 2026.
Quand acheter plutôt la société ?
Lorsque le vendeur détient le gîte ou l’activité par une société, vous pouvez acheter ses parts plutôt que ses actifs. Rien ne bouge : immeuble, bail et contrats restent dans la société, son passé aussi.
Ce que vous reprenez, et qui agrée
Vous reprenez la société avec ses dettes, sa fiscalité, ses litiges et ses salariés. Les vérifications sont celles d’une acquisition, à commencer par ses dépôts au registre, que le guide du registre des entreprises et celui de l’extrait Kbis apprennent à lire.
Dans une SARL, les parts ne se cèdent à un tiers qu’avec le consentement de la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts (article L223-14 du Code de commerce), comme l’explique le guide de la SARL. Dans une SAS, les statuts peuvent imposer un agrément préalable (article L227-14), que traite le guide de la SAS. L’acte est ensuite enregistré dans le mois (article 635 du CGI).
Les droits, et la société immobilière
L’article 726 du CGI, vérifié en octobre 2026, taxe le prix à 0,1 % pour les actions de SAS, à 3 % pour les parts de SARL après un abattement, sur chaque part, égal à 23 000 euros divisés par le nombre total de parts, et à 5 % pour une société dont l’actif est surtout fait d’immeubles en France. Cédées à l’étranger, ces dernières parts sont constatées dans le mois par un notaire exerçant en France.
Un étranger peut-il acheter un gîte ou un commerce en France ?
Oui. Le droit français ne pose aucune condition de nationalité pour acheter un bien, un fonds de commerce ou des parts, pas plus que pour créer une société. Reste à savoir si vous vivrez en France pour l’exploiter.
Détenir depuis l’étranger, exploiter depuis la France
Détenir et louer un bien depuis l’étranger ne demande aucun titre de séjour, lequel concerne l’étranger qui séjourne en France plus de trois mois (article L411-1 du Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile, CESEDA).
Un ressortissant hors Union qui s’installe en France pour exploiter l’activité a besoin d’un titre qui l’y autorise, la carte entrepreneur d’un an (article L421-5) ou, pour un projet plus important, la carte talent-porteur de projet (article L421-16), présentées dans le guide du passeport talent et le guide du fondateur.
Acheter et exploiter un fonds en nom propre fait de vous un entrepreneur individuel, statut auquel un ressortissant hors Union n’a accès qu’avec un titre de séjour qui le permet (article L526-22 du Code de commerce) ; le guide du micro-entrepreneur détaille cette voie. Une société peut acheter depuis l’étranger, et le guide du fondateur compare les structures.
Un gîte loué en entier s’exploite depuis l’étranger avec quelqu’un sur place. Des chambres d’hôtes, non : situées chez l’habitant (article L324-3 du Code du tourisme), elles supposent de vivre en France.
Que faut-il déclarer avant le premier voyageur ?
Un meublé de tourisme est déclaré en ligne et reçoit un numéro avant d’être proposé ; les chambres d’hôtes sont déclarées au maire. Certaines communes ajoutent une autorisation.
La déclaration du meublé de tourisme
Le meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois (article L324-1-1, I). Depuis le 20 mai 2026, l’article L324-1-1, vérifié en octobre 2026, impose une déclaration préalable à un téléservice national, qui délivre aussitôt un numéro, repris dans chaque offre (article L324-2). L’absence de déclaration est passible d’une amende pouvant atteindre 10 000 euros (article L324-1-1, V).
La fiche officielle, vérifiée le 21 mai 2026, renvoie encore vers la mairie pour connaître le service en ligne applicable : interrogez-la avant la première réservation.
Durée, changement d’usage et étoiles
Le plafond de 120 jours par année civile ne vaut que pour votre résidence principale, et la commune peut l’abaisser à 90 (article L324-1-1, IV). Là où le changement d’usage est soumis à autorisation, louer un logement en meublé de tourisme en est un (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation), et le conseil municipal peut aussi soumettre à autorisation la location de locaux non destinés à l’habitation (IV bis).
Le classement en étoiles est facultatif, à la demande du loueur, pour cinq ans (articles D324-3 et D324-4), et il change la fiscalité.
Les chambres d’hôtes
Elles sont déclarées au maire avant d’être proposées (article L324-4). L’habitant fournit ensemble la nuitée et le petit déjeuner et assure l’accueil, avec cinq chambres et quinze personnes au plus (article D324-13), chaque chambre donnant accès à une salle d’eau et à un WC, linge fourni (article D324-14).
Comment les revenus d’un gîte sont-ils imposés ?
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (article 35 du CGI). Sous le régime micro, l’impôt porte sur les recettes diminuées d’un abattement forfaitaire, avec un plafond selon ce que vous louez.
| Ce que vous louez | Plafond de recettes | Abattement | Fondement, vérifié en octobre 2026 |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 euros | 30 % | Article 50-0, 1, 1° bis |
| Meublé de tourisme classé, chambres d’hôtes | 83 600 euros | 50 % | Article 50-0, 1, 2° ; fiche officielle vérifiée le 15 avril 2026 |
Qui peut en bénéficier
Le régime vise les personnes physiques. En sont exclues les sociétés à l’impôt sur les sociétés et celles relevant du régime des sociétés de personnes, sauf la SARL dont l’associé unique est la personne physique qui la dirige (article 50-0, 2). Le plafond s’apprécie sur les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière. Au-delà, ou sur option, le régime réel s’applique (article 50-0), et le choix le moins coûteux se calcule avec votre comptable.
Professionnel ou non
La location meublée est exercée à titre professionnel lorsque les recettes qu’en tire le foyer fiscal dépassent 23 000 euros par an et excèdent ses autres revenus professionnels, comme les salaires (article 155, IV du CGI) ; un contribuable non résident les compare aux revenus de même nature imposés dans son pays. Le statut change l’imputation des déficits (fiche officielle, vérifiée en avril 2026), ce que votre comptable apprécie.
Quelle place pour l’avocat à côté du notaire ?
Le notaire est un officier public qui donne à l’acte sa forme authentique, perçoit les droits et publie la vente. Pour les murs, il est incontournable, et chaque partie peut avoir le sien. L’avocat, lui, n’agit que pour vous.
L’avocat relit et négocie l’avant-contrat avant votre signature, vous conseille sur la manière d’acheter, en nom propre, par une société ou par les parts, et rédige ou relit l’acte de cession d’un fonds ou de parts. Pour un acquéreur à l’étranger, il prépare la procuration destinée au notaire qui permet de signer sans se déplacer.
Concord vérifie le titre, les diagnostics et les documents avant que l’achat ne vous engage, par l’audit avant achat, et suit un achat depuis l’étranger avec le notaire et la banque jusqu’aux clés. Lorsque le gîte est logé dans une société, l’achat passe par une cession de parts.