Was kaufen Sie, wenn Sie in Frankreich ein Gîte kaufen?
Ein Inserat „Gîte zu verkaufen“ kann drei Käufe verbergen: die Immobilie selbst, die Mauern (les murs), in denen Sie Ferienhäuser oder Zimmer vermieten werden; das dort bereits betriebene Geschäft, das Handelsgeschäft (fonds de commerce); oder die Anteile der Gesellschaft, der eines davon oder beides gehört. Der Preis verrät nicht, welcher Kauf es ist.
Ein Inserat, drei Verträge
Jeder Kauf hat seinen eigenen Vertrag, seinen Unterzeichner und sein Register. Die Immobilie geht durch eine notarielle Urkunde über, die im Grundbuch (publicité foncière) eingetragen wird. Das Handelsgeschäft geht durch eine schriftliche Urkunde über, die registriert und veröffentlicht wird, damit sich die Gläubiger des Verkäufers melden können. Die Anteile gehen durch einen Vertrag über, nach den Zustimmungsregeln der Gesellschaft. Viele Vorhaben kombinieren zwei davon: das Haus auf Ihren Namen, den Betrieb in einer Gesellschaft.
Wie Sie erkennen, was angeboten wird
Fragen Sie, wem das Gebäude gehört, ob es ein Geschäft mit eigenen Kunden, Mitarbeitern oder einem Mietvertrag gibt und ob der Verkäufer die Vermögenswerte oder die Gesellschaft verkauft. Die Eigentumsurkunde, der Kbis-Auszug (der Handelsregisterauszug) und die letzten Jahresabschlüsse geben die Antwort.
| Die Immobilie (les murs) | Das Handelsgeschäft (fonds de commerce) | Die Anteile der Gesellschaft | |
|---|---|---|---|
| Was Sie kaufen | Gebäude und Grundstück, in der Urkunde aufgeführte Möbel | Kundenstamm, Name, Recht am Mietvertrag, Ausrüstung; nicht das Gebäude | Die Gesellschaft, mit ihren Vermögenswerten und Schulden |
| Wer unterschreibt | Die Parteien, in einer öffentlichen Urkunde vor einem Notar | Die Parteien, in einer schriftlichen Urkunde, öffentlich oder privatschriftlich | Die Parteien, in einem Anteilskaufvertrag, nach Zustimmung |
| Wichtigste Prüfungen | Eigentum, Gutachten, Bauplanung, Vorkaufsrecht, Widerrufsfrist | Abschlüsse, Mietvertrag, Beschäftigte, Einsprüche, Vorkaufsrecht der Gemeinde | Abschlüsse, Schulden, Rechtsstreitigkeiten, Steuerlage, Satzung |
| Abgabe auf den Preis | Satz des Départements (Artikel 683 und 1594 D des Steuergesetzbuchs) | 0 %, 3 % oder 5 % je Tranche (Artikel 719 und Zuschläge) | 0,1 %, 3 % oder 5 % (Artikel 726) |
Wie läuft der Kauf der Immobilie selbst ab?
In zwei Schritten: ein Vorvertrag, der die Einigung festhält, dann die endgültige Urkunde vor einem Notar. Dazwischen werden die Bedingungen erfüllt, die Inhaber von Vorkaufsrechten befragt und das Eigentum geprüft.
Der Vorvertrag und die zehn Tage
Der Vorvertrag ist ein compromis de vente, in dem sich beide Seiten binden, oder eine promesse unilatérale de vente, ein einseitiges Verkaufsversprechen, in dem sich der Verkäufer bindet und Sie eine Option halten (Artikel 1124 des französischen Zivilgesetzbuchs, Code civil). Ein Verkaufsversprechen gilt als Verkauf, sobald sich beide über Sache und Preis einig sind (Artikel 1589). Im Vorvertrag stehen die Bedingungen: Darlehen, Bauplanung, Vorkaufsrecht.
Artikel L271-1 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (Code de la construction et de l’habitation), Stand: Oktober 2026, gibt dem nichtgewerblichen Käufer eines Wohngebäudes zehn Tage, um zu widerrufen, ab dem Tag nach Zustellung oder Übergabe des Vertrags. Ein Haus, das Sie selbst bewohnen und teilweise vermieten, fällt unter die Vorschrift. Ein Hotel nicht, und ein Haus, das nur als Vermietungsbetrieb gekauft wird, ist eine Grauzone: Der Vertrag sollte sagen, ob die Frist gilt.
Vorkaufsrechte
Hat die Gemeinde ein städtebauliches Vorkaufsrecht, meldet der Eigentümer den Verkauf im Rathaus, und zwei Monate Schweigen bedeuten, dass die Gemeinde darauf verzichtet (Artikel L213-2 des französischen Städtebaugesetzbuchs, Code de l’urbanisme). Die SAFER, die Einrichtung für ländliche Bodenordnung, hat ein Vorkaufsrecht an landwirtschaftlichen Flächen, an Wohngebäuden landwirtschaftlicher Betriebe und, in bestimmten Zonen, an Gebäuden, die in den vorangegangenen zehn Jahren landwirtschaftlich genutzt wurden (Artikel L143-1 des französischen Landwirtschaftsgesetzbuchs, Code rural).
Die Urkunde und das Grundbuch
Nur eine Urkunde, die ein in Frankreich tätiger Notar in öffentlicher Form aufgenommen hat, kann in das Grundbuch eingetragen werden (Artikel 710-1 des Zivilgesetzbuchs), daher endet jeder Immobilienverkauf in einer Notarkanzlei. Auf den Preis wird Grunderwerbsteuer (droits de mutation) erhoben (Artikel 683 des französischen Steuergesetzbuchs, Code général des impôts, CGI), zu einem Satz, den jedes Département in den Grenzen von Artikel 1594 D anpassen darf, zuzüglich lokaler Zuschläge.
Was ist ein Handelsgeschäft (fonds de commerce), und wie kaufen Sie es?
Ein Handelsgeschäft ist ein Unternehmen als laufender Betrieb: das, was ein Geschäft unter einem neuen Eigentümer weiterlaufen lässt. Wer in Frankreich auf diese Weise ein Unternehmen kauft, durchläuft Formalitäten, die die Gläubiger des Verkäufers, die Beschäftigten und in manchen Straßen die Gemeinde schützen.
Was das Handelsgeschäft umfasst
Das französische Handelsgesetzbuch (Code de commerce) zählt auf, was ein Handelsgeschäft umfassen kann: Ladenschild und Handelsnamen, das Recht am Mietvertrag (droit au bail), den Kundenstamm, das Mobiliar, die Ausrüstung und das zugehörige geistige Eigentum (Artikel L142-2). Nicht das Gebäude. Mietet der Verkäufer die Räume, übernehmen Sie den Gewerbemietvertrag (bail commercial), und eine Klausel, die seine Übertragung an den Käufer des Handelsgeschäfts verbietet, ist nichtig (Artikel L145-16). Ob ein kleiner Ferienvermietungsbetrieb überhaupt ein Handelsgeschäft ist, ist eine Tatfrage.
Die Urkunde, die Veröffentlichung und die Einsprüche
Die Urkunde weist für die immateriellen Bestandteile, die Ausrüstung und den Warenbestand getrennte Preise aus (Artikel L141-5). Drei Jahre lang muss Ihnen der Verkäufer auf Verlangen die Bücher der drei Jahre vor dem Verkauf vorlegen (Artikel L141-2).
Die Urkunde wird beim Finanzamt registriert (Artikel 635 des Steuergesetzbuchs) und dann binnen fünfzehn Tagen nach dem Verkauf in einem Blatt für gesetzliche Pflichtbekanntmachungen und im BODACC veröffentlicht, dem amtlichen Blatt für zivil- und handelsrechtliche Bekanntmachungen (Artikel L141-12 und L141-13). Zehn Tage lang nach der letzten Veröffentlichung können die Gläubiger des Verkäufers der Zahlung des Preises widersprechen (Artikel L141-14).
Beschäftigte, Gemeinde und Abgabe
In einem Unternehmen mit weniger als fünfzig Beschäftigten werden diese mindestens einen Monat vorher über den Verkauf informiert, damit sie ein Angebot machen können (Artikel L141-23, in Verbindung mit Artikel L2312-1 des französischen Arbeitsgesetzbuchs, Code du travail), und ihre Arbeitsverträge gehen auf den Käufer über (Artikel L1224-1 des Arbeitsgesetzbuchs). Hat der Gemeinderat einen Bereich zum Schutz des örtlichen Einzelhandels festgelegt, wird der Verkauf zuerst der Gemeinde gemeldet, die zwei Monate Zeit hat, ihr Vorkaufsrecht auszuüben (Artikel L214-1 des Städtebaugesetzbuchs).
Die Registrierungsabgabe (droits d’enregistrement) beträgt 0 % auf den Teil des Preises bis 23.000 Euro, 3 % auf den Teil bis 200.000 Euro und 5 % darüber: die staatliche Abgabe nach Artikel 719 des Steuergesetzbuchs zuzüglich der Zuschläge nach den Artikeln 1595 und 1584, in kleineren Gemeinden 1595 bis, Stand: Oktober 2026.
Wann kaufen Sie stattdessen die Gesellschaft?
Hält der Verkäufer das Gîte oder das Geschäft über eine Gesellschaft, können Sie statt ihrer Vermögenswerte ihre Anteile kaufen. Nichts wechselt den Eigentümer: Immobilie, Mietvertrag und Verträge bleiben in der Gesellschaft, und mit ihnen ihre Vergangenheit.
Was Sie übernehmen, und wer zustimmt
Sie übernehmen die Gesellschaft mit ihren Schulden, ihrer Steuerlage, ihren Rechtsstreitigkeiten und ihren Beschäftigten. Die Prüfungen sind daher die eines Unternehmenskaufs, angefangen bei ihren Einreichungen zum Register: Der Leitfaden zum Handelsregister in Frankreich zeigt, wo Sie sie lesen, und der Leitfaden zum Kbis-Auszug, was er beweist.
In einer SARL (société à responsabilité limitée, Gesellschaft mit beschränkter Haftung französischen Rechts) gehen Anteile an Außenstehende nur mit Zustimmung einer Mehrheit der Gesellschafter über, die mindestens die Hälfte der Anteile hält (Artikel L223-14 des Handelsgesetzbuchs), wie der Leitfaden zur französischen SARL erklärt. In einer SAS (société par actions simplifiée, vereinfachte Aktiengesellschaft französischen Rechts) kann die Satzung (statuts) eine vorherige Zustimmung verlangen (Artikel L227-14), wie der Leitfaden zur französischen SAS erläutert. Die Urkunde wird dann binnen eines Monats registriert (Artikel 635 des Steuergesetzbuchs).
Die Abgabe, und die Immobiliengesellschaft
Artikel 726 des Steuergesetzbuchs, Stand: Oktober 2026, besteuert den Preis mit 0,1 % bei Aktien einer SAS, mit 3 % bei Anteilen einer SARL nach einem Freibetrag je Anteil von 23.000 Euro geteilt durch die Gesamtzahl der Anteile, und mit 5 % bei einer Gesellschaft, deren Vermögen überwiegend aus französischen Immobilien besteht. Werden solche Anteile im Ausland verkauft, beurkundet ein in Frankreich tätiger Notar den Verkauf binnen eines Monats.
Kann ein Ausländer in Frankreich ein Gîte oder ein Geschäft kaufen?
Ja. Das französische Recht knüpft den Kauf einer Immobilie, eines Handelsgeschäfts oder von Anteilen an keine Bedingung der Staatsangehörigkeit, ebenso wenig wie die Unternehmensgründung in Frankreich. Die Frage ist, ob Sie in Frankreich leben werden, um den Betrieb zu führen.
Vom Ausland aus besitzen, von Frankreich aus betreiben
Eine Immobilie vom Ausland aus zu besitzen und zu vermieten erfordert keinen Aufenthaltstitel; dieser betrifft Ausländer, die sich länger als drei Monate in Frankreich aufhalten (Artikel L411-1 des französischen Gesetzbuchs über die Einreise und den Aufenthalt von Ausländern, CESEDA). Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU, die sich in Frankreich niederlassen, um das Geschäft zu führen, brauchen einen Aufenthaltstitel, der die Tätigkeit erlaubt: die einjährige Karte „entrepreneur“ (Artikel L421-5) oder, für ein größeres Vorhaben, die Karte „talent-porteur de projet“ (Artikel L421-16), erklärt im Leitfaden zum „Talent Passport“ und im Leitfaden für Gründer zu Visum und Aufenthaltstitel.
Wer ein Handelsgeschäft in eigenem Namen kauft und betreibt, wird Einzelunternehmer (entrepreneur individuel), ein Status, den Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU nur mit einem Aufenthaltstitel nutzen können, der ihn erlaubt (Artikel L526-22 des Handelsgesetzbuchs); der Leitfaden zum Micro-Entrepreneur in Frankreich behandelt diesen Weg. Eine Gesellschaft kann vom Ausland aus kaufen, und der Leitfaden für Gründer vergleicht die möglichen Rechtsformen.
Ein Gîte, das als Ganzes vermietet wird, lässt sich vom Ausland aus mit jemandem vor Ort betreiben. Gästezimmer (chambres d’hôtes) nicht: Es sind Zimmer im Wohnhaus des Gastgebers (Artikel L324-3 des französischen Tourismusgesetzbuchs, Code du tourisme). Wer Bed and Breakfast plant, plant also, in Frankreich zu leben.
Was müssen Sie melden, bevor der erste Gast ankommt?
Eine möblierte Ferienunterkunft (meublé de tourisme) wird online gemeldet und erhält eine Nummer, bevor sie angeboten wird; Gästezimmer werden beim Bürgermeister gemeldet. Manche Gemeinden verlangen zusätzlich eine Genehmigung.
Die Meldung der möblierten Ferienunterkunft
Eine möblierte Ferienunterkunft ist eine möblierte Wohnung, die an durchreisende Gäste tage-, wochen- oder monatsweise vermietet wird (Artikel L324-1-1, I). Seit dem 20. Mai 2026 verlangt Artikel L324-1-1, Stand: Oktober 2026, eine vorherige Meldung bei einem nationalen Online-Dienst, der sofort eine Meldenummer vergibt, die in jedem Angebot erscheint (Artikel L324-2). Wer nicht meldet, riskiert eine Geldbuße von bis zu 10.000 Euro (Artikel L324-1-1, V).
Der offizielle Leitfaden, Stand: 21. Mai 2026, verweist Eigentümer noch an das Rathaus, um zu erfahren, welcher Online-Dienst gilt: Fragen Sie vor der ersten Buchung nach.
Tage, Nutzungsänderung und Sterne
Die Obergrenze von 120 Tagen pro Kalenderjahr gilt nur für Ihren Hauptwohnsitz, und die Gemeinde kann sie auf 90 senken (Artikel L324-1-1, IV). Wo die Änderung der Nutzung von Wohnraum genehmigungspflichtig ist, ist die Vermietung einer Wohnung als möblierte Ferienunterkunft eine Nutzungsänderung (Artikel L631-7 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs); der Gemeinderat kann eine Genehmigung auch für Räume verlangen, die keine Wohnungen sind (IV bis). Die Klassifizierung mit Sternen ist freiwillig, erfolgt auf Antrag und gilt fünf Jahre (Artikel D324-3 und D324-4), und sie verändert die Besteuerung.
Gästezimmer (chambres d’hôtes)
Sie werden beim Bürgermeister gemeldet, bevor sie angeboten werden (Artikel L324-4). Der Gastgeber bietet Übernachtung und Frühstück zusammen an und empfängt die Gäste, mit höchstens fünf Zimmern und fünfzehn Gästen (Artikel D324-13); jedes Zimmer hat Zugang zu einem Bad und einer Toilette, Bettwäsche wird gestellt (Artikel D324-14).
Wie werden die Einkünfte aus einem Gîte besteuert?
Möblierte Vermietung erzeugt gewerbliche Einkünfte, die bénéfices industriels et commerciaux (Artikel 35 des Steuergesetzbuchs). Im Micro-Regime werden die Einnahmen abzüglich eines Pauschalabzugs besteuert, mit einer Obergrenze, die davon abhängt, was Sie vermieten.
| Was Sie vermieten | Obergrenze der Einnahmen | Pauschalabzug | Rechtsgrundlage, Stand: Oktober 2026 |
|---|---|---|---|
| Möblierte Ferienunterkunft, nicht klassifiziert | 15.000 Euro | 30 % | Artikel 50-0, 1, 1° bis |
| Klassifizierte möblierte Ferienunterkunft, Gästezimmer | 83.600 Euro | 50 % | Artikel 50-0, 1, 2°; offizieller Leitfaden, Stand: 15. April 2026 |
Wer es nutzen kann
Die Regelung gilt für natürliche Personen: Ausgeschlossen sind körperschaftsteuerpflichtige Gesellschaften und ebenso Gesellschaften, die über ihre Gesellschafter besteuert werden, außer einer SARL, deren einziger Gesellschafter die natürliche Person ist, die sie führt (Artikel 50-0, 2). Maßgeblich sind die Einnahmen des Vorjahres oder des Jahres davor; darüber, oder auf Antrag, gilt die Besteuerung nach dem tatsächlichen Gewinn (Artikel 50-0). Was weniger kostet, berechnet Ihr Steuerberater.
Professionell oder nicht
Möblierte Vermietung gilt als professionell, wenn die Einnahmen des Haushalts daraus 23.000 Euro im Jahr übersteigen und höher sind als seine übrigen Berufseinkünfte, etwa Gehälter (Artikel 155, IV des Steuergesetzbuchs); ein im Ausland ansässiger Steuerpflichtiger vergleicht sie mit gleichartigen Einkünften, die in seinem Wohnsitzstaat besteuert werden. Der Status ändert, wie Verluste verrechnet werden (offizieller Leitfaden, Stand: April 2026): Ihr Steuerberater beurteilt ihn.
Welche Rolle spielt ein Anwalt neben dem Notar?
Der Notar ist ein Amtsträger (officier public), der der Urkunde ihre öffentliche Form gibt, die Abgaben einzieht und den Verkauf veröffentlicht; für die Immobilie ist der Notar unverzichtbar, und Käufer und Verkäufer können jeweils einen eigenen beauftragen. Ein Anwalt handelt nur für eine Seite: für Ihre.
Ein Anwalt prüft den Vorvertrag, bevor Sie unterschreiben, und verhandelt seine Bedingungen, berät Sie, ob Sie in eigenem Namen, über eine Gesellschaft oder durch den Kauf von Anteilen erwerben, und entwirft oder prüft die Urkunde über ein Handelsgeschäft oder einen Anteilskaufvertrag. Für einen Käufer im Ausland bereitet der Anwalt die Vollmacht für den Notar vor, mit der Sie unterschreiben können, ohne zu reisen.
Concord prüft Eigentum, Gutachten und Unterlagen, bevor der Kauf Sie bindet, durch eine Prüfung vor dem Kauf, und begleitet einen Kauf aus dem Ausland mit Notar und Bank bis zur Schlüsselübergabe. Liegt das Gîte in einer Gesellschaft, wird der Kauf als Anteilsübertragung abgewickelt.